◈ 판교 채권입찰상한제 도입의 문제점과 청약전략/예상경쟁률 ◈

▶ 전용면적 25.7평초과 공동주택용지 채권입찰상한제 도입의 문제점
① 채권입찰에 상한제를 도입하면 주택사업자의 택지 매입원가가 낮아져 분양가격 인상을 억제할 수 
있다는 설명이
지만, 판교에 대한 기대이익이 크기 때문에, 분양가를 낮추면 낮출수록  투기의 유혹은 커질 수밖에 
없다. 지금 당
장은 주변 아파트 가격 상승세를 주춤하게 할 수 있을지 모르겠지만, 미봉책을 뿐, 유효수요에 따라 
가격이 상승하
는 문제를 막을 수는 없으므로, 중대형 평형은 그냥 시장 기능에 맡겨야 한다.

② 시간의 문제일 뿐, 주변 아파트로의 가격 상승은 이미 예상된 결과로, 시세차익을 청약자에게 옮겨
주기 보단 차
라리, 예초 계획대로 정부가 국민주택기금으로 환수된  개발이익을 저소득층의 주거안정 지원 강화
를 위해  임대주택 
건설자금 등으로 활용하거나, 해당지구의 교통대책이나 기반시설 건설에 사용하는 것이 훨씬 더 현명
한 방법이다.

③ 25.7평초과 공동주택용지에 매입상한을 두게되면, 주택분양가 자율화 기조가 무너지는 등, 장기적
으론 순기능보
다는 역기능이 크고, 해당 주택은  서민들이 주로 이용하는 주택이 아니므로,  공공재로서의 성격도 
조금 떨어지는 
면이 있다.

④ 수급의 논리로 푸는 것도 방법이므로, 판교수요를 분산할,  분양(공급)물량을 늘리는 것도 좋다. 
판교가 강남의 
대체주거지 성격이 강해, 그만큼의 양질의 택지공급하는 것이 용이치는 않겠지만, 판교와 아주 가까
운 의왕 청계지
구나 성남 도촌지구, 강남 세곡동 등 수요를 분산할 곳을 개발해 줘야한다.

⑤ 규제가 능사는 아니다. 채권입찰제에 상한제란 손을 대고 나서도, 열기가 가라앉지 못했을 경우, 
후속대책(예를 
들면, 전매규제기간 강화 등 주택관계 하위법령 개정, 세무단속)을 또  마련해야하는 등, 정부의 부담
이 커지게 된
다. 나중엔 삼키지도 뱉지도 못하는 뜨거운 감자처럼, 컨트롤이 힘들어지게돼 손댈 수도 없게 될 우려
가 있다.


▶ 채권입찰상한제 도입시 전용면적 25.7평초과 평형 청약전략
① 지방거주 전용면적 25.7평초과 평형 청약예금 가입자들도 최초 모집공고일전일까지만 수도권으
로 주소를 옮기면 
청약이 가능하므로, 기회가 아예 없는 것은 아니니, 포기해선 안된다.

② 분양가 부담이 덜어졌으므로, 청약예금 1순위가 됐을 때, 5~10년이상 무주택세대주가 아니라면, 
분양가상한제를 
적용받지 않는 25.7평초과 평형으로 예치금 증액을 변경하는 전략이 필요하다. 이는 청약부금도 마찬
가지다.

③ 서울·부산·기타광역시가 아닌, 기타 시 및 군에 거주하는, 3~4년 정도밖에 안된 청약저축가입자들
은 자금력만 
따라준다면, 30.8평 초과~40.8평 이하(400만원), 40.8평 초과(500만원)의  청약예금으로 변경해 중대
형평형에 청약
하는 것이 당첨확률을 높일 수 있는 길이다. 청약저축은 동일순위(같은 1순위) 할지라도 당첨자를 결
정하는 방법이 
무주택세대주 년수, 납입총액, 납입회수 등에 따라 우선  당첨이 되므로, 적어도 60회이상~120회이
상 가입자들에게 
당첨확률이 있기 때문이다.
※ 단, 이들이 기타 시 및 군의 청약예금 예치금[30.8평 초과~40.8평 이하 : 400만원, 40.8평 초과 : 
500만원]만큼 
불입했다는 전제임.


▶ 판교 25.7평초과 평형 예상청약경쟁률
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평형    지역        청약순위         분양       예상       실질       전체   차수별   잔여   당첨가능성
                                            가구수   청약자   청약자   경쟁률  경쟁률  청약자
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25.7평  성남    청약예금 1순위  2,240    95,596   47,798   21.34   106.69   45,558   4.69%
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초과    수도권  청약예금 1순위  5,225   776,634  411,096   78.68   393.39  405,871   1.27%
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          합계                            7,465   872,230
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* 이 예상치는 판교 전체 분양물량을 기준으로 작성였으며, 차수에 따른 경쟁률은 차수
  (ex. 전체 경쟁률X 5회)만큼 곱한 값입니다.
* 수도권으로 주소지를 변경하여 판교에 청약하는 지방 거주자가 많을 경우 경쟁률은 더욱 높아집니
다.
* 청약통장 가입자 수는 2004년 12월을 기준으로, 건설교통부의 자료를 참고하여 작성하였습니다.
* 청약통장 가입자 중 50%가량이 실질적으로 청약한다는 예상치로 실질청약자를 산정하였습니다.


▶ 채권입찰제란?
85㎡초과 공동주택용지(임대주택용지 제외)는 경쟁입찰에 의하되, 감정가격 초과금액은 채권매입을 
하도록 하는 것
으로, 주택사업자는 제3종 국민주택채권을 많이 매입하는 순서대로 택지를  공급받게 된다. 즉, 채권
입찰제는 매입
상한이 없는 완전경쟁입찰방식으로, 주택분양가는 자율화 기조가 유지된다. 그리고, 국민주택기금으
로 환수된 개발
이익은 저소득층의 주거안정 지원 강화를 위해 임대주택 건설자금 등으로 활용되게 된다. 

자료제공:함영진팀장, 박용택 (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com)